銀行二按 VS 財務公司二按：批核、成本同彈性有咩唔同？

如果你手上有物業，一按仲喺供，但突然需要一筆現金——可能係清幾張卡、應付生意週轉、又或者家人醫療開支——你好可能已經聽過「二按」兩個字。中介講得好簡單，話「有樓就有數」，但實際上二按嘅結構、成本同風險，同一般私人貸款差別幾大。

我們日常接觸嘅客人，好多都係喺完全唔清楚二按代表咩嘅情況下就簽咗約，之後才發現條款同自己想像唔同。所以先講清楚基本概念，再比較銀行同財務公司嘅分別。

二按（第二按揭）到底係咩？

簡單講，二按就係喺同一個物業上面，再加一重抵押。你原本嘅按揭（俗稱「一按」或「首按」）已經以物業做抵押，債權排第一位；二按嘅貸款人排第二位，意思係如果將來物業要變賣，賣樓所得會先還清一按，剩落嘅才輪到二按。

正因為排後，二按嘅風險自然較高，所以利率通常都會高過一按。這個並唔係「邊個貴啲賺多啲」嘅問題，而係抵押權次序決定嘅結構性差異。

常見嘅二按情境

• 物業已升值：買入價低、市值升，一按餘額佔市值比例已經唔高，理論上仲有空間再借。
• 供咗一段時間：本金已還咗部分，未抵押嘅價值多咗。
• 需要一筆較大金額：私人貸款額度唔夠，希望用抵押換取較大金額或較長年期。
• 清數整合：多筆高息債務想合併成一筆較有秩序嘅還款。

先講一件好多人忽略嘅事：一按合約條款

香港大部分銀行嘅按揭契（Mortgage Deed）都有條款，規定業主唔可以未經一按銀行書面同意，就將物業再作抵押。如果你喺一按銀行唔知情嘅情況下做二按，理論上係構成違約，銀行有權要求提早還清全部一按貸款（俗稱 call loan）。

這一點唔係嚇人，而係實際存在嘅條款風險。實務上銀行會唔會即刻行使、幾大機會行使，會因個案、因銀行、因當時市況而不同，我們無法代任何銀行作保證。所以正確做法係：睇清楚你自己嘅按揭契條款，必要時搵律師睇一次。

新盤發展商提供嘅二按，通常一開始已經同一按安排一齊做，性質同後期自行加按唔同，這點要分開理解。

銀行二按 VS 財務公司二按：三個核心分別

一、批核門檻同流程

銀行

銀行做二按嘅意願本身就唔高，市場上選擇有限。就算做，審批標準通常同一按差唔多嚴謹：

• 要完整收入證明（稅單、糧單、銀行入賬紀錄；自僱人士要公司財務資料）
• 要計供款與收入比率（DSR），並且要通過利率上升嘅壓力測試
• 總按揭成數受金管局住宅按揭指引約束，一按加二按會合併計算
• 信貸紀錄要求較高，TU 上有遲還、追收、破產或債務重組紀錄，通常會被拒
• 一般需要一按銀行嘅書面同意
• 流程較長，估價、審批、律師手續加埋，數星期唔算奇

財務公司（持牌放債人）

持牌放債人受《放債人條例》（第163章）規管，審批彈性較大，但同樣要負責任評估你嘅還款能力：

• 文件通常較簡化，部分個案接受非傳統收入證明
• 對信貸紀錄嘅容忍度較高，TU 評分較低、有過往遲還紀錄未必即刻出局
• 更加著重物業本身嘅價值同剩餘空間
• 流程較快，簡單個案可以幾日內有初步結果
• 一般都會要求你自己清楚一按條款，正規做法唔會叫你隱瞞

要講明白：批核彈性大 ≠ 一定批。任何話你「有樓一定批」、「唔問收入唔問 TU 全部批」嘅講法，都值得你警惕。

二、成本：利率、費用同年期

這裡係差距最明顯嘅一環。

利率

銀行二按利率會高過一按，但仍然屬於較低水平；財務公司二按利率明顯較高，因為承擔嘅風險排在一按之後。香港法例規定放債人年利率上限為 48%（實際年利率計算方式由條例訂明），而超過 36% 嘅利率在法律上會被推定為過高（extortionate）。實務上，有物業做抵押嘅二按利率一般遠低於上限，具體要睇個案。

提醒一句：比較貸款一定要睇實際年利率（APR），唔好只睇「月平息」。月平息 1% 聽落好細，換算成實際年利率可以係雙位數字。

額外費用

• 估價費
• 律師費（二按一般都要辦按揭登記手續）
• 手續費／開辦費（部分機構有，簽約前應該喺文件上寫清楚）
• 提早還款安排（有無罰息、罰息期幾長，要問清楚）

正規持牌放債人必須向你提供清楚嘅還款表同條款，任何費用都應該喺書面文件見得到。如果對方口頭講一個數、文件寫另一個數，即刻停手。

年期

銀行二按年期一般較長，月供壓力相對細；財務公司二按年期通常較短，月供會較重。年期長短直接影響總利息支出——年期長，月供輕但總息多；年期短，總息少但每月壓力大。這條數要按自己真實現金流去計，唔係邊個「化」啲就揀邊個。

三、彈性

邊種情況適合邊個方向？

沒有「一定較好」嘅答案，只有「適合唔適合你當下處境」。以下係常見嘅思考方向，僅供參考：

• 收入穩定、TU 乾淨、唔急時間：值得先問銀行，成本較低係實實在在嘅差別。
• 收入形式較特別（自僱、佣金、現金收入）或 TU 有瑕疵：銀行成功機會較低，財務公司可能係較現實嘅方向，但要接受較高成本。
• 急需短期週轉，有清晰退出計劃（例如物業將出售、有確定入賬）：短年期方案有其用途，但一定要問清楚提早還款條款。
• 只係想清幾張信用卡、金額唔算大：先評估私人貸款或稅務貸款是否已經足夠。抵押貸款一旦還唔到，牽涉嘅係你嘅物業，代價唔同級數。

做決定之前，請先問自己這幾條

1. 我嘅一按按揭契有無禁止再抵押？我有無睇過？
2. 加咗二按之後，每月總供款佔我收入幾多？收入跌兩成仲頂唔頂得住？
3. 這筆錢係解決問題，還是延後問題？（如果收入本身唔夠支撐日常開支，加借貸只會令情況更複雜）
4. 實際年利率、總還款額、總利息係幾多？有無書面文件？
5. 對方有無放債人牌照？牌照號碼查得到嗎？
6. 有無人叫我先付錢才處理？（正規持牌放債人唔會喺貸款批出前收取任何形式嘅「介紹費」）

關於 TU 同清數整合，講兩句實話

好多客人問：做二按清數，TU 會唔會即刻靚返？誠實答案係——沒有人可以保證。信貸評分係由多個因素綜合計算，包括還款紀錄、負債水平、信貸年期、近期查詢次數等。將多筆債務整合成一筆，如果之後每期都準時還，長遠對紀錄有幫助嘅機會較大；但短期內因為新增貸款同查詢紀錄，評分反而可能先波動一下。

任何聲稱「一定改善 TU」、「可以幫你洗數」嘅講法，都唔可信。真正令紀錄改善嘅只有一樣嘢：持續、準時嘅還款行為，加上時間。

百金信用社嘅角色

我們係香港持牌放債人（放債人牌照號碼：1521/2025），日常處理嘅個案，好多都係信貸狀況比較複雜、但仍然有還款能力嘅客人。我們做嘅係初步評估：了解你嘅收入結構、現有負債、物業狀況同真實需要，然後直接同你講可行方向係咩、唔可行嘅原因喺邊。

如果評估之後我們認為你唔應該做二按，我們會照直講。因為抵押咗物業之後如果還唔到，後果由你承擔，唔係由我們承擔。

有需要嘅話，可以先同我們談一談你嘅實際情況，唔需要一開始就準備好一大疊文件。

忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。貸款涉及風險，請按自己嘅還款能力借貸。抵押貸款如未能按時還款，抵押物業可能被追討或處置。所有條款、利率及批核結果均以個案評估及正式文件為準。