業主融資方法比較：加按、二按、免壓貸款有咩唔同

做業主嘅朋友想套現周轉，最常問嘅一句係：「業主貸款係唔係一定要按樓？」答案係——唔一定。市面上嘅業主融資大致分三個方向：加按（轉按／加按套現）、二按（第二按揭），同免壓貸款（業主免抵押貸款）。三者用嘅係同一件事——你手上物業所代表嘅財務基礎，但抵押安排、額度、審批重點同申請流程差別好大。

下面我們唔講花巧字眼，只將分別攤開講清楚，讓你自己判斷邊個方向較貼近你嘅實際情況。

先搞清楚：「按樓」其實係咩意思

所謂「按樓」，法律上係將物業設定為貸款嘅抵押品，並在土地註冊處登記一份按揭契。呢個動作有兩個後果：

• 貸款人對物業有優先受償權，順位按登記次序排（第一按、第二按……）；
• 任何人做土地查冊（land search）都睇得到有幾多份按揭紀錄。

所以真正嘅分水嶺唔係「你係唔係業主」，而係今次借錢有無再加一份抵押登記落物業上面。明白呢一點，三種方法嘅差別就自然清楚。

方法一：加按（轉按／加按套現）

點運作

加按係向現有按揭銀行（或轉去另一間銀行）重新申請一份較大額嘅按揭，用新按揭金額先清走舊按揭餘額，多出嘅部分就成為你可動用嘅現金。物業上仍然只有一份第一按揭，只係金額同條款換過。

一般優點

• 由於有第一順位抵押，利率通常係三者之中最低；
• 還款期較長，月供壓力相對平均；
• 順道重新議價按揭條款，部分銀行有現金回贈。

要留意嘅位

• 要通過銀行嘅入息審查同壓力測試，收入證明、供款佔收入比率都要達標；信貸紀錄有瑕疵時審批會較嚴；
• 現有按揭如果仲在罰息期（penalty period）內，提早還款可能有罰息；
• 如果當初用過按揭保險，加按套現一般受較多限制，要先向承保機構確認；
• 流程涉及估價、律師、契約手續，時間通常以星期計，唔算快。

比較適合

收入證明齊全、信貸紀錄相對平穩、唔急住即日到手，而且套現金額較大、想以低息長供處理嘅業主。

方法二：二按（第二按揭）

點運作

第一按揭唔動，另外向財務機構借一筆錢，並在物業上登記第二順位按揭。因為受償順位排在第一按之後，貸款人承擔嘅風險較高，定價亦會反映呢一點。

一般優點

• 唔需要動現有低息按揭，避開罰息期同轉按手續；
• 審批相對彈性，較著重物業本身嘅剩餘價值（equity）；
• 可借金額通常高於免壓貸款。

要留意嘅位

• 利率同總利息成本一般高過加按；
• 大部分銀行按揭契都有條款限制業主自行加按或做二按，未經同意可能構成違約。做之前務必翻返自己嘅按揭契或問清楚原銀行；
• 有按揭保險嘅物業，通常唔容許加做二按；
• 物業上多一份按揭登記，日後轉按、賣樓都要一併處理，程序會複雜一點；
• 兩份按揭同時供，現金流壓力要老實算過。

比較適合

第一按利息好低唔想放棄、或者現正處於罰息期，同時物業已累積相當升值／已供還一段時間，套現金額需求較大嘅業主。

方法三：免壓貸款（業主免抵押貸款）

點運作

唔在物業上加任何抵押登記，土地註冊處亦唔會多一份按揭契。貸款人係參考你嘅業主身分、物業狀況同整體還款能力去評估，本質上仍屬無抵押貸款，只係將「有物業」視為財務穩定度嘅其中一項考慮。持牌放債人提供嘅業主貸款，多數屬於呢一類。

一般優點

• 唔涉及估價、律師同契約手續，流程簡單，處理時間通常最短；
• 唔會影響現有按揭條款，唔會觸發罰息期問題；
• 物業業權紀錄保持乾淨，日後轉按或出售較少額外功夫；
• 審批較看整體處境，對收入證明形式（例如自僱、佣金制、現金收入）通常有較大彈性。

要留意嘅位

• 因為無抵押，可借金額同還款期一般細過加按或二按，利率亦通常高於有抵押貸款；
• 貸款紀錄一般會反映在你嘅信貸報告（TU）上，日後申請其他信貸時會被睇到；
• 唔同機構嘅計息方式（實際年利率、還款表、提早還款安排）差別可以好大，要逐項問清楚，唔好只睇「月供幾多」。

比較適合

套現金額屬中小額、想快、唔想動現有按揭，或者信貸狀況／收入結構較複雜、暫時未必符合銀行審批標準嘅業主。

一表睇清三者分別

表內描述屬市場上一般情況，實際條款會因機構、物業類型、按揭餘額同申請人狀況而唔同，最終要以個別批核為準。

幾個容易被忽略嘅實際考慮

1. 先睇清自己嘅按揭契

好多業主唔知道自己嘅按揭契有「唔准另設抵押」嘅條款。打算做二按之前，最穩妥係先翻契或直接問原銀行，唔好等做到中段才發現行唔通。

2. 罰息期同提早還款成本要計入總數

加按表面利率低，但如果撞正罰息期，加上律師費、估價費，實際成本未必真係最低。比較嘅時候，應該計整筆貸款期內嘅總支出，而唔係只比較息率數字。

3. TU 唔係一張「合格／不合格」證書

信貸報告記錄嘅係你嘅還款行為軌跡：有無遲交、查詢次數、現有信貸負擔比例等等。有花但仍在改善中嘅紀錄，唔等於自動被拒；相反，紀錄乾淨但負債比率偏高，一樣可能影響審批。沒有任何機構可以保證「一定批核」或「一定改善 TU」，見到咁樣講嘅宣傳，反而要提高警覺。

4. 現金流要用最保守嘅數去試

無論揀邊種方法，落筆之前用你收入最淡嘅月份去試一次：扣咗新增月供，日常開支同應急錢仲夠唔夠？供得起，個方案才算成立。

如果目標係清數整合，應該點揀？

唔少業主套現嘅真正目的，係想將幾筆卡數、私貸整合成一筆、還一次，減少每月處理嘅項目同利息差異。呢種情況要留意幾點：

• 整合唔等於減債。債務總額唔會自己變少，改變嘅係還款結構同月供分佈；
• 拉長年期會令總利息上升。月供輕鬆咗，但整體成本可能高過原本，要衡量你最需要解決嘅係現金流壓力，抑或總成本；
• 整合之後要停止再借。如果舊有循環信貸繼續用，整合嘅效果會被抵銷；
• 如果只係為整合中小額債務、又唔想動按揭，免壓貸款通常比二按更貼近需要；若整合金額大到需要抵押支持，才值得考慮加按或二按。

申請前可以準備嘅資料

1. 物業基本資料：地址、大約市值、現時按揭餘額、剩餘供款年期；
2. 現有按揭銀行、息率、有無罰息期、有無按揭保險；
3. 收入證明：稅單、銀行入賬紀錄、公司文件（自僱人士）；
4. 現有債務清單：機構、餘額、月供、大約息率；
5. 你今次真正想解決嘅事：一次性大額支出？月供壓力？定係項目太多難管理？

資料越清楚，評估就越貼近現實，亦可以避免走冤枉路。

小結

「業主貸款一定要按樓」係一個常見誤解。三種方法各有適用場景：想以最低成本借最大額、時間又充裕，加按值得研究；第一按息低唔捨得放、物業已累積價值，二按可以考慮；想快、金額中小、唔想動按揭又或者信貸狀況較複雜，免壓貸款會較貼近需要。

百金信用社（Hundred Gold Credit Limited，放債人牌照號碼：1521/2025）主要處理免壓性質嘅業主貸款、清數整合同 TU／信貸紀錄相關諮詢。我們嘅做法係先了解你嘅實際處境、物業狀況同還款能力，然後如實講清楚可行方向同限制——包括如果我們判斷加按或其他途徑對你更有利，都會照講。

忠告：借錢梗要還，咪俾錢中介。任何貸款都應該衡量自身財務狀況及還款能力，並清楚了解全部條款、實際年利率及費用後才作決定。